Immobilienfinanzierung: Mit einem Immobilienkredit zum Traumhaus

Obwohl die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren in die Höhe geschnellt sind, ist die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen noch immer hoch. Reicht das eigene Budget für das Bau- oder Kaufvorhaben nicht aus, hilft die Immobilienfinanzierung weiter. Welche Möglichkeiten diese bietet und was es dabei zu beachten gilt, erklären wir nachfolgend.

Was ist eine Immobilienfinanzierung und wofür braucht man sie?

Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist ein großer Schritt, der wohl überlegt sein will. Im Vorfeld sollten Sie darüber nachdenken, welche Art von Immobilie Sie erwerben und wo Sie wohnen möchten. Interessieren Sie sich für ein Stadthaus im barocken Stil, haben Sie schon immer vom eigenen Bauernhof auf dem Land geträumt oder soll es ein Luxusanwesen auf Mallorca, zum Beispiel in der Küstenstadt Puerto Alcudia, sein? In diesem Fall kommen womöglich exklusive Port Alcudia Immobilien für Sie infrage.

Die Preise für Luxusimmobilien liegen allerdings schnell im sieben- oder achtstelligen Bereich. Und auch Einfamilienhäuser können je nach Region und Standort kostenintensiv sein. Laut Statista Research Department lagen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser in Deutschland zu Beginn des Jahres 2022 zwischen 350.000 Euro (in Magdeburg) und 2.200.000 Euro (in München). Die Statistik finden Sie hier. Nur wenige Haushalte können derartige Summen aus eigenen Mitteln bereitstellen. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Menschen für eine Immobilienfinanzierung. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung nehmen Sie einen zweckgebundenen Kredit auf, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, zu bauen oder zu renovieren. Je nach Vorhaben kommt die Immobilienfinanzierung demnach in Form einer Baufinanzierung, eines Modernisierungskredites oder einer Anschlussfinanzierung zum Einsatz. Die Höhe der Kreditzinsen und die Art der Tilgung hängen von der jeweiligen Finanzierungsform ab.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Immobilienfinanzierung erfüllt sein?

Damit die Finanzierung der Wunschimmobilie gelingt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst ist es wichtig, dass Sie als Kreditnehmer in der Lage sind, die monatlichen Tilgungsraten zu bedienen. Die kreditgebende Bank prüft deshalb vorab, ob Sie kreditwürdig sind.

Folgende Voraussetzungen sind außerdem zu erfüllen:

1. Alter des Kreditnehmers: Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, muss volljährig sein. Ein Höchstalter gibt es zwar nicht. Allerdings ist eine Immobilienfinanzierung im Alter von über 60 Jahren schwieriger als in jungen Jahren, da Kreditnehmer auch im Rentenalter noch genug Geld zum Leben haben müssen.
2. Monatliches Einkommen: Die Höhe des Einkommens muss mit der monatlichen Belastung aus der anstehenden Immobilienfinanzierung zusammenpassen. Um dies zu überprüfen, verlangt die kreditgebende Bank unter anderem die Einkommensnachweise der letzten drei Monate.
3. Beleihungswert: Anders als häufig angenommen, zählt für das Geldinstitut der Beleihungswert als Sicherheit und nicht der Verkehrswert der Immobilie. Für gewöhnlich errechnet sich der Beleihungswert aus dem Kaufpreis.
4. Höhe des Eigenkapitals: Experten empfehlen Immobilienkäufern, mindestens 20 Prozent der Kosten (zuzüglich Erwerbsnebenkosten wie zum Beispiel Grunderwerbssteuer) selbst zu tragen. Der Grund: Liegt der Eigenkapitalanteil unter 20 Prozent, und die Beleihung somit über 80 Prozent, steigen die Bauzinsen deutlich. Deshalb gilt: Je mehr Eigenkapital Sie investieren, desto günstiger ist Ihr Kredit.

Tipp: Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben, Vermögen aus Wertpapieren (Aktien etc.), bezahlte Baumaterialien sowie unbelastete Baugrundstücke. Setzen Sie nie Ihr vollständiges Eigenkapital zur Finanzierung einer Immobilie ein. Damit Sie auch unvorhergesehene Ausgaben im Alltag bewältigen können, ist es wichtig, eine Geldreserve auf dem Konto zu belassen.

Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es?

Abhängig von Ihrer finanziellen Situation und dem allgemeinen Zinsniveau kommen verschiedene Kreditarten für die Baufinanzierung infrage.

1. Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die bekannteste Art der Baufinanzierung. Hierbei zahlen Sie als Kreditnehmer Monat für Monat eine gleichbleibende Rate an die kreditgebende Bank. Diese setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen (Annuität). Durch die Tilgung sinkt die Darlehenshöhe im Laufe der Zeit und damit auch die zu zahlenden Zinsen. Da die monatliche Tilgungsrate unverändert bleibt, erhöht sich der Tilgungsanteil entsprechend.

Sie nehmen für den Kauf eines Hauses einen Immobilienkredit in Höhe von 300.000 Euro auf. Der Sollzinssatz beträgt pro Jahr ein Prozent bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren. Sie wählen aufgrund der günstigen Zinsen eine anfängliche Tilgung von drei Prozent jährlich:

• Sollzinssatz (pro Jahr): 1,0 %
• anfänglicher Tilgungssatz (pro Jahr): 3,0 %
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Annuität (Kreditbetrag*(Zins+Tilgung)/100: 12.000 Euro
• monatliche Rate: 1.000 Euro

Im Laufe der Jahre verschiebt sich der Anteil von Zins und Tilgung innerhalb der Kreditrate. Während der Anteil der Tilgung zu Beginn noch relativ gering ist, ändert sich dies zum Laufzeitende deutlich. Mithilfe eines Zins- und Tilgungsrechners lässt sich diese Entwicklung beispielhaft darstellen.

Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich um eine spezielle Form des Annuitätendarlehens. Bei diesem sind die Sollzinsbindung und die Laufzeit des Kreditvertrages identisch. Am Ende der Zinsbindung ist die Kreditsumme vollständig zurückbezahlt und für den Kreditnehmer besteht keine Restschuld. Das Darlehen bietet einen guten Schutz vor Zinserhöhungen.

2. Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen oder Abzahlungsdarlehen bleibt zwar die monatliche Tilgungsrate über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg gleich. Für die Zinshöhe gilt dies jedoch nicht. Somit verändert sich im Laufe der Zeit die Rückzahlungsrate.

3. Endfälliges Darlehen

Das endfällige Darlehen ist tilgungsfrei. Als Kreditnehmer zahlen Sie dieses erst am Laufzeitende mit einer Einmalzahlung ab. Es besteht die Möglichkeit, das Darlehen mit einem Bausparvertrag oder einer Lebens-/Rentenversicherung zu kombinieren. In diese zahlen Sie während der Vertragslaufzeit regelmäßig Geld ein. Die späteren Leistungen, die Sie hieraus erhalten, können Sie zur (teilweisen) Ablösung Ihres Darlehens verwenden.